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さいたま市浦和の会計事務所、中小企業の経営パートナー「税理士法人新日本経営」です。
2025年（令和7年）から、住宅を新しく建てようと思っている方にとって、とても重要なルール変更があります。それは、「省エネ性能のない新築住宅では、住宅ローン控除が使えなくなる」ということです。
これまで住宅ローン控除は、新築すればたいてい受けられる制度でした。年末の住宅ローン残高の0.7％が、所得税などから差し引かれる、つまり毎年数十万円が戻ってくるというありがたい制度です。これが10年〜13年続くのですから、合計で数百万円の節税になることもあります。
しかし、2025年以降は話が変わりますので分かりやすくご紹介します。
「その他の住宅」＝もう控除なし
国の制度では、住宅を次のように分けています。
- 長期優良住宅・低炭素住宅（性能がとても高い）
- ZEH（ゼッチ）水準の省エネ住宅
- 省エネ基準適合住宅（そこそこの性能）
- その他の住宅（上の3つに当てはまらない、ふつうの家）
これまでは、「その他の住宅」でも住宅ローン控除が使えました。借入上限は3,000万円、控除期間は10年と制限はあるものの、十分な恩恵がありました。
しかし2025年（令和7年）からは、その他の住宅では住宅ローン控除が一切使えなくなります。つまり、建て方次第では、毎年数十万円が戻ってくる制度そのものが使えなくなるということです。
そもそも省エネ住宅ってなに？
では、どうすれば控除を受けられるのでしょうか？
答えは簡単で、「省エネ性能があると国に認められた住宅」を建てることです。
- 長期優良住宅
- ZEH（Net Zero Energy House／ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）
- 断熱性能やエネルギー効率の基準を満たす「省エネ基準適合住宅」
こうした住宅であれば、引き続き住宅ローン控除が受けられます。
ただし、そのためには建築士などの専門家が発行する“性能証明書”が必要になります。見た目では分からないので、必ず書類で確認することが大事です。
土地を先に買う場合も注意！～控除を受けるには「住宅の性能」と「抵当権設定」がカギ～
「まず土地を買って、あとで家を建てよう」と考えている人も多いと思います。
しかしその場合、住宅ローン控除を受けるには、気をつけないといけないポイントが3つあります。
1つでも条件を満たさないと、土地のローンも家のローンも控除が受けられなくなるので要注意です！
① 建てる家が“省エネ住宅”じゃないとダメ！
2025年（令和7年）からは、省エネ性能がない“ふつうの家”では住宅ローン控除が受けられません。
つまり、土地だけじゃなくて、「そこに建てる家」も、断熱や省エネ性能などが国の基準を満たしていないと、控除がまったく使えなくなります。
「どうせ家はあとで考えるから、今は土地だけ…」というのは危険です。家の性能が低いと、土地ローンも含めて全部控除なしになります。
② 土地にもローンの“担保”がついていること
もうひとつ大事なのが、「土地がローンの担保になっていること」です。
少し難しい言い方ですが、「担保＝抵当権（ていとうけん）」という仕組みで、金融機関がその土地に万が一のときの権利を持つことを意味します。
住宅ローン控除を受けるには、その土地にも“抵当権”がちゃんと設定されていないとダメです。
例えば、
• 土地は現金で買って、家だけローン → ×
• 土地と家を別のローンで組んで、土地に担保なし → ×
つまり、「土地と家をまとめてローンを組んで、両方に担保がついている」ことが必要なんです。
③ 土地を買ってから2年以内に住み始めること
土地を先に買ったら、そのあと2年以内に家を建てて住むことが条件です。
たとえば2025年1月に土地を買ったら、2027年1月までには家を完成させて住み始めないと、土地のローンは控除対象になりません。
「設計が遅れて3年かかっちゃった…」という場合も、アウトになります。
まとめ：土地を先に買う人こそ、制度に注意！
土地を先に買うスタイルは自由度があって人気ですが、住宅ローン控除をちゃんと受けるには3つの条件をクリアしないといけません。
| やるべきこと | 理由 |
| 省エネ性能のある家を建てる | 性能のない家は控除なし |
| 土地にもローンの担保をつける | 担保がないと土地分の控除もNG |
| 土地を買ってから2年以内に住む | 期限を過ぎるとアウト |
この制度は家を買ってから何十万円～何百万円が戻ってくる大事なしくみです。
損をしないためにも、住宅会社や銀行に、「この家と土地、ちゃんと控除の条件満たせますか？」と早めに確認しておきましょう。
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